Využíváme cookies pro zajištění snadnějšího použití našich webových stránek. Pokračováním v prohlížení webu předpokládáme, že s tím souhlasíte. Rozumím Více informací

Nemovitosti v účetnictví a daních


Ing. Michaela Martínková, CAE
7. 10. 2019
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Pokud si plátce DPH pořídí nemovitost, u níž uplatní nárok na odpočet DPH, musí sledovat následujících deset let, zda ji stále používá pro zdanitelné plnění.

Foto: 123RF

 

Musí se nemovitost účtovat pouze jako dlouhodobý majetek? Jaké jsou možnosti uplatnění DPH? Jak naložit s daní z nabytí nemovitých věcí při nákupu nemovitosti? Odpovědi nejen na tyto dotazy si můžete přečíst právě dnes.


 
Mezi nemovitosti řadíme zejména pozemky a stavby. Základní rozdíl mezi nimi z pohledu účetnictví je ten, že zatímco stavby se postupně odepisují, pozemky naopak nikdy. Proto je důležité při nákupu nemovitosti, kdy je stavba součástí pozemku, rozdělit ceny zvlášť na pozemek a zvlášť na stavbu. Pokud to nebude přímo v kupní smlouvě, lze poměr vstupních cen pozemku a stavby určit např. ze znaleckého posudku.

Příklad 1

Firma pořídila pozemek, jehož součástí je stavba, v celkové hodnotě 5 mil. Kč. V kupní smlouvě nebyla cena rozdělena. Firma si nechala zpracovat znalecký posudek, kde byl pozemek oceněn na 3 mil. Kč a stavba na 5,5 mil. Kč, celkem tedy 8,5 mil. Kč.

Pro účely účetnictví se vychází z hodnot v kupní smlouvě, tedy 5 mil. Kč, přičemž pozemek bude oceněn na 1,75 mil. Kč (35 % z celkové ceny; poměr odpovídá cenám ze znaleckého posudku 3 ÷ 8,5 = 35 % zaokrouhleně). Stavba pak bude oceněna na 3,25 mil. Kč (65 % z celkové ceny).


Při nákupu nemovitosti hradí daň z nabytí nemovitých věcí kupující a tato daň se stává součástí vstupní ceny (byť část odborné veřejnosti s tímto závěrem nesouhlasí – viz příspěvek č. 528/19.09.18, který byl na Koordinačním výboru mezi Ministerstvem financí a Komorou daňových poradců uzavřen s rozporem). Daň je nutné připočítat do ceny jak pozemku, tak stavby (můžeme vycházet ze stejného poměru, jak byla rozdělena kupní cena v předchozím příkladu).

Pokud si plátce DPH pořídí nemovitost, u které uplatní nárok na odpočet DPH, musí sledovat následujících deset let, zda tuto nemovitost stále používá pro zdanitelné plnění, u kterého uplatňuje daň. Nebo pro osvobozené plnění, u kterého má nárok na odpočet DPH. Pokud by plátce DPH totiž změnil způsob využití, pak je nutné upravit původní nárok na odpočet DPH.

Příklad 2

Plátce DPH pořídil v roce 2017 bytovou jednotku za 2,5 mil. Kč bez DPH, DPH ve výši 15 % činí 375 000 Kč. Plátce DPH tuto jednotku od samého počátku používá pro krátkodobé ubytování přes Airbnb. Jedná se o zdanitelné plnění, u kterého odvádí DPH; má tedy i nárok na odpočet DPH z pořízeného majetku. V průběhu roku 2019 se mu naskytne příležitost byt pronajmout dlouhodobě fyzické osobě, která hradí měsíční nájemné.

Vzhledem k tomu, že pronájem je prvotně v zákoně o DPH (dále jen „ZDPH“) osvobozen od uplatnění DPH, mění plátce DPH způsob využití a musí provést úpravu odpočtu daně. Pro rok 2019 bude mít nárok na odpočet daně v částečné výši u tohoto majetku (použil ho jak pro zdanitelné plnění – ubytovací služby, tak i pro osvobozené plnění – pronájem fyzické osobě).

Za rok 2020 nebude mít nárok na odpočet DPH vůbec, protože bude u tohoto bytu dosahovat pouze plnění osvobozených od DPH. Takto bude hlídat případnou úpravu až do roku 2026, kdy uplyne desetileté období stanovené zákonem (pro úpravu se počítá již rok pořízení nemovitosti).

V roce 2017 měl tedy koeficient 100 %; předpokládejme, že za rok 2019 bude mít vypořádací koeficient 75 % (záleží na poměru zdanitelných plnění k celkovým plněním v daném roce), v roce 2020 bude činit koeficient 0 %.

Úprava roku 2019: 1/10 × [375 000 × (100 % − 75 %)], tj. 25 % z 375 000 ÷ 10 = 9 375 Kč; tato částka musí být vrácena z původního odpočtu DPH v posledním daňovém přiznání k DPH za rok 2019.

Úprava roku 2020: 1/10 × (375 000 × 100 % − 0 %), tj. 100 % z 375 000 ÷ 10 = 37 500 Kč; tato částka musí být vrácena z původního odpočtu DPH v posledním daňovém přiznání k DPH za rok 2020.

Částka, která se vrátila jako snížení odpočtu DPH z původního nároku, se připočte k původní pořizovací ceně nemovitosti, čímž dojde ke změně v odpisech. V uvedeném příkladu tedy bude vstupní cena pro rok 2017 a 2018 činit částku 2 500 000 Kč, pro rok 2019 2 509 375 Kč a pro rok 2020 2 546 875 Kč.

Pro účely daňových odpisů se od roku 2019 použije roční odpisová sazba pro zvýšenou vstupní cenu u rovnoměrných odpisů, resp. koeficient pro zvýšenou zůstatkovou cenu u zrychlených odpisů.


V souvislosti s bytovou jednotkou upozorňuji, že od 1. 1. 2021 již nebude možné u tohoto typu nemovitosti použít ustanovení § 56a odst. 3 ZDPH. Ten stanoví, že plátce DPH se může rozhodnout, že bude pronájem podléhat DPH, pokud půjde o pronájem pro jiného plátce pro účely uskutečňování jeho ekonomických činností (např. plátce DPH – vlastník nemovitosti, poskytne byt do pronájmu jinému plátci DPH, který jej využívá pro krátkodobé nájmy).

Ustanovení se bude týkat i rodinných domů, pozemků nebo práva stavby, jejichž součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba s více než 60 % tvořena obytnou plochou. To tedy bude znamenat i nutnost případně provést úpravu odpočtu daně, jak bylo uvedeno v předchozím příkladu, neboť dobrovolné zdaňování DPH u těchto nemovitostí již nebude možné.

Nemovitosti z pohledu Českých účetních standardů představují zpravidla dlouhodobý hmotný majetek, o němž se účtuje na aktivních účtech účtové třídy 0 (02X používáme pro dlouhodobý hmotný majetek odpisovaný, 03X pro dlouhodobý hmotný majetek neodpisovaný).

Účtuje se o nich ke dni doručení návrhu na vklad katastrálnímu úřadu (pokud takovému vkladu podléhají, jinak podle přechodu vlastnického práva). Problém by mohl nastat, kdyby úřad návrhu nevyhověl, a nebyla by tedy splněna podmínka nabytí nemovitosti. Zvlášť na přelomu účetních období je nutné hlídat tuto skutečnost a podmíněnost nabytí uvést do přílohy účetní závěrky, v inventurních soupisech a nemovitost uvádět na zvláštním analytickém účtu.

Můžeme se setkat i s nemovitostmi, které jsou účtovány v oběžných aktivech, konkrétně v položce aktiv Zboží. Tuto položku používají účetní jednotky, jejichž předmětem činnosti je prodej a nákup nemovitých věcí – podmínkou je, že nemovitost kupuje účetní jednotka za účelem dalšího prodeje, sama je nepoužívá, nepronajímá ani na ní neprovádí technické zhodnocení.

A jak je tomu u developerů, kteří nemovitosti pod svým vlastním jménem staví? U nich se nemovitost považuje za zásobu vlastní výroby, tedy v podstatě výrobek. Náklady na výstavbu zachycují na účtu pořízení zásob vlastní výroby (účtová skupina 12). Po dokončení výstavby ocení jednotlivé nemovitosti pořizovací cenou, evidují je stále v oběžných aktivech a až po prodeji dané nemovitosti tento „výrobek“ odúčtují z aktiv do nákladů.

Pokud svůj projekt developer neprodá v krátké době po dokončení stavby, může se stát, že nemovitost, jejímž je vlastníkem v katastru nemovitostí, bude evidovat stále na účtu i v rozvaze mezi oběžnými aktivy, pokud trvá jeho záměr takto vybudované nemovitosti prodat. Pokud by je ale začal pronajímat nebo by si je ponechal ve svém vlastnictví a upustil od prodeje, měl by tuto nemovitost přeřadit do svého dlouhodobého majetku, a tím i zahájit odepisování majetku.


Článek byl připravený ve spolupráci se společností Finservis s.r.o.
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

Michaela Martínková
10. 10. 2019 10:05:34
Dobrý den, v § 24, odst. 2, písm. ch) ZDP je uvedeno, že daňovým výdajem je daň z nabytí nemovitých věcí, pokud byly zaplaceny a nejsou součástí ocenění majetku - a součástí ocenění majetku by měla být i podle názoru MF (blíže odkazuji na uvedený Koordinační výbor).
Hlášení závadného obsahu

vera
10. 10. 2019 9:30:02
DD, v příkladě 1 uvádíte povinnost připočíst daň z nabytí do PC, ale v § 24 odst. 2 pís. ch se uvádí jako výdaj i tato daň.
Hlášení závadného obsahu

Michaela Martínková
10. 10. 2019 0:10:38
Dobrý večer, pronájem je prvotně osvobozen od DPH, tedy v tomto případě ani nebyl možný nárok na odpočet DPH, leda byste od začátku měli pronájem s plátcem DPH a dohodli se, že tento pronájem bude DPH podléhat. teprve až započal tento pronájem, je možné provést úpravu odpočtu daně (reversně jako bylo popsáno v článku).
Hlášení závadného obsahu

Ira
9. 10. 2019 23:26:57
Firma koupila bytovou jednotku a plánovala jí pronajímat. Bylo potřeba jí dovybavit a zatím není pronajatá ani využitá. Účel používání se nezměnil, jen bych to vysvětlila tak, že na využití zatím nedošlo.
Hlášení závadného obsahu

Michaela Martínková
9. 10. 2019 19:25:46
Dobrý večer, bohužel na Váš dotaz nelze jednoduše odpovědět - záleží na mnoha okolnostech, v jakém "režimu" odpočtu DPH byla nemovitost nakoupena, proč se změnil účel používání, zda jsou uzavřeny smlouvy na budoucí pronájmy, zda není v mezidobí mezi pronájmy používána pro režijní účely firmy atd.
Hlášení závadného obsahu

Ira
9. 10. 2019 19:02:07
A co období, kdy je nemovitost nepronajatá? Za toto období je třeba dph krátit nebo ne?
Hlášení závadného obsahu

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Užitečné informace




Firmy v Pohodě
 
MH Sexshop
On-line sexshop zaměřený na latexové oblečení, kůži, bdsm a fetish.
www.mhsexshop.com

ÚČTO Svobodová, s.r.o.
Vedení účetnictví
www.uctosvobodova.cz

Daňový kalendář

25. 11. 2019 Souhrnné hlášení (za říjen 2019)
25. 11. 2019 Kontrolní hlášení (za říjen 2019)
25. 11. 2019 Přiznání DPH (za říjen 2019)
2. 12. 2019 Daň z nemovitých věcí (2.splátka)

Další termíny

Kurzovní lístek

25,50 Kč
-0,010 Kč
23,15 Kč
0,049 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 12.11.2019

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru